买深圳小产权需要注意什么(在深圳买小产权的风险你购买前考虑好了吗?)

小产权房网    2024-05-16    4

题刻:受网易黄鹄的应邀,去网易做了一期的专访栏目,聊了一下深圳小产权房的问题,今天感于我受应邀时所作的功课,很多参考了有关媒体报道。

    1、甚么叫小产权房?小产权房是违规的吗?深圳存在小产权房的基本概念吗?小产权房有几种类别?依次是甚么?

小产权房本身并不是一个法律基本概念,而是民间美对货品房的通称。狭义的小产权房特指经批准在集体农地上工程建设的合法居民住宅,广义的小产权房还包括旧区、贫困户房、筹资房甚至违章建筑房等货品房之外的一切类别房屋。

2004年,深圳为的是加快城镇化进程,把贫困地区私有财产制农地全面转成国有,居民转成市民,并取消了村组织机构。不过,在农地收归国有的过程中,为的是照顾原居民的利益,深圳市是各户划出占地不少于120万平方米,五层不少于5层,建筑物占地面积不少于480万平方米修造房,少于这一占地面积的建筑物,都属于违规建筑物。此类工程建设在国有农地上的违规建筑物,也是通称的“贫困户房”,构成了深圳特色“小产权房”的主体。除此之外,军产房和单位筹资房也是“小产权房”的重要组成部分。这三者的共同特点在于无法获得国家注册登记国家机关颁授的红本产权证。因为深圳的收归国有农地改革,在深圳没了私有财产农地后,深圳官方称在没经过出让国有农地方式取的农地上建造的房产为“违规建筑物”。

    2、房产具结红本和绿本,依次是指甚么?小产权房所持有的是哪一类?

    目前深圳市签发的房产具结“红本”和“绿本”两种。

“红本”用作在深圳不动产注册登记服务中心有正式备案注册登记的市场商品房产,业主独享该房产完全的占有、使用、收益、处分权利,或将来会独享这样的权利,很多在注册登记服务中心该案的红本,对出售的年限有管制,比如东莞市海王城附近航空公司的员工,获得的红本产权证,管制10年内不允许转让。

“绿本”用作记述不能在市场上自由流通的房产。凡“绿本”记述的房产,一律不得买卖,只表明对房产确权。在深圳早期的绿本的颁证国家机关有乡政府和区一级政府。除此之外还有三种特殊的绿本房,是依照2013年12月30日深圳市发布《<深圳市人大常委会关于贫困地区城镇化发展史遗留下来违规建筑物的处置决定>试点工作方案》在缴交农地价格和罚金后,颁授的房产证。

买深圳小产权需要注意什么(在深圳买小产权的风险你购买前考虑好了吗?)

一类是对于贺村信用社组织机构为解决原居民居住条件在原贫困地区集体农地上所建的“奶坛楼”,如果能交出自行履行经济关系协议书(保证奶坛楼和任何人都没此类情况),按现行公告基准农地价格的25%开户农地价格,按建筑物占地面积每万平方米处以100元罚金后,可进行处置证实,注册登记为非货品物理性质房地产。奶坛楼确权对象为村集体而非居民对个人,产权不能分割。 当中只有一个例外:原居民没其他私房,或者不想为其名下其他私房申请“红本”,当中一套可以确权给原居民对个人,但是要占用原居民两户一个“红本”的名额。

另一类依照该办法原居民两户可处置证实3栋发展史遗留下来违规建筑物,当中一幢可按照“两户一幢”处置原则在480平方以下的占地面积,注册登记为红本货品房,除此之外三栋通过开户农地价格及罚金,可注册登记为非货品物理性质房地产也是“绿本”,3栋以上的违规建筑物不予深圳现在小产权房无人买吗证实。

    3、有的开发商打着小产权房可以转正的幌子大肆宣传,那么小产权房到底可不可以转正?需要满足哪些条件?办理哪些手续?小产权房可以交易或者转让吗?

根据2014年4月1日起实施的《<深圳市人大常委会关于贫困地区城镇化发展史遗留下来违规建筑物的处置决定>试点工作方案》,进入试点范围的部分发展史遗留下来违章建筑可获“确权”,办理合法的产权注册登记。,

可以确权的发展史遗留下来违规建筑物必须是2009年6月2日之前所建成,必须为原居民或者贺村集体所建的私房。对于原居民来说,两户有一个指标可以获得“红本”,它可以是一幢违章建筑私房,也可以是一套违章建筑私房(比如居民购买的村集体奶坛楼中的一套),在完成缴交农地价格(按照申请转成货品物理性质时的公告基准农地价格的10%开户农地价格)手续后,可以获得“红本”,“红本”产权占地面积不能高于480万平方米。

   特别提醒,依照处置发展史遗留下来问题的相关规定,原居民两户可申请一个“红本”,  非原居民则不可能获得房产深圳红本小产权权证

    4、如果有见证律师介入小产权房的见证业务,那这个交易合同算是有效的吗?

深圳市司法局和律师协会已三令五申禁止律师事务所对小产权房进行见证,避免购房者可能被误导以为购买是有法律保障的。律师见证的前提是当事人行为合法,不合法的是见证没用,搞不好律师还要承担赔偿责任。

深圳市司法局依次在2009年和2016年二次发文明确禁止律师事务所和公证国家机关办理,提供律师见证和司法公证服务。依次为:1、深司[2009]221号《关于严禁为违规建筑物销售行为提供公证和律师见证服务的通知》;2、深司[2016]30号《深圳市司法局关于禁止为违规工程建设提供公证、见证的通知》。

见证,在2013年被深圳市律师协议按照违规予以处罚。

    5、对于已经购买了小产权房的购房者,一旦面临强拆,要怎样才深圳小产权销售技巧能最大程度的维护自己的合法权益呢?对于深圳的发展史存量违章建筑要如何处置才能保护已购房者的利益?

很多人认为,自己购买的小产权房,可以在拆迁时转正,实际上这里面存在很大的误区。因为交易不合法,面对拆迁的利益驱动,原来的出售人可以回要求收回房产,在法律上,无效合同他的确是可以收回,我已经见过很多这样的官司了。即便他不收回,拆迁时的谈判也是政府和集体或大业主谈,你没农地的使用手续,不会直接和你单独的两户去谈。因为交易行为不受法律保护,购房人并非合法的产权人,所以无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。唯一要做的是保留交易凭据,始终保持占有状态,占有也是物权的外在表现形式,一定要记住,你丧失了占有权,你的诉求就很难有人理会了。

6、1992年、2004年、2009年及2014年都相继出台了关于深圳违章建筑的政策。并且这些对于违章建筑的处置方式也是在不断让步中,如92年实行的《深圳经济特区处置发展史遗留下来违规私房若干规定》中规定,1999年3月5日以后新建、改建、扩建违规建筑物的违规行为,要按照有关法律法规的规定从严查处。但在09年出台的《深圳市人大常委会关于贫困地区城镇化发展史遗留下来违规建筑物的处置决定》中就变成了,对那些不符合92年“双规”规定的违章建筑允许可以临时使用并且给予一定的拆除补偿。这说明了政府的甚么态度?

深圳经济特区成立初期开始,一开始是鼓励贫困户利用贫困地区的集体农地合作筹建这种不具备房屋产权的“小产权房”,以容纳来自全国各地的开拓者,随着经济的发展,政策一直在变化。2004年的《决定》是必要强调重罚,2009年《决定》则强调了“尊重发展史、宽严相济”的原则,提出区别情况依次采用证实产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式处置,“临时使用”的处置方式等于承认了违规建筑物的使用权,对2009年6月2日以前的符合一定条件的违规建筑物,在办理一定手续后可以给与原住民办理红本产权证。13年以后到现在,对违规建筑物的打击则一直是处于高压的态势。

7、最近龙华的三栋小产权楼将要被强拆,是否意味着政府对于小产权房的处置态度已经发生了变化呢?

目以待10月8日的拆除进展。

    8、小产权房在法律上的界定是违规的,那么为甚么还是有很多人想要购买小产权房?是因为不知情?还是因为觉得有机可趁?

购买前其实都知道有风险,可购买的理由很多,有的是真没钱需要有个家居住,有的是因为限购政策没购房资格了,还需要投资,还有的是为的是逃避债务,欠了外债不敢购买货品房,怕被法院查封拍卖。

购买的心态主要是看人家都买了,我买了也不会有事。买小产权的人, 最爱讲的是,为啥盖房的时候,政府不监管,让他盖好卖给我了,你说这不合法。实际上我经常和他们讲,这是二个法律关系,政府监管是行政问题,监管缺失不代表你的购买行为合法。你比如,犯罪分子弄个印刷厂印制了假钞票,当时政府没有监管到,你不就不能用他印的时候你政府没监管,我就可以在市场上购买伪钞来消费。政府监管的缺失的确有,但这不是你明知道这类房产没预售许可证的情况下,你就可以购买。监管出了问题,可以追究监管者的责任,但是不能说监管有问题,你的购买行为就合法。想赌一把没人拦着,但是不要说因为政府你没监管,就要承认我的购买行为合法,就要给我确权,因为你这这逻辑真不行。

    9、你手头上有没处置过相关的案例,最后是怎样的一个判处?

我接待这样的咨询很多,具体诉讼的不多,因为啥,因为以前小产权的案件法院不予受理的,最近政策放松了可以受理。但是合同本身无效,受理后的结果,其实大家都知道了。业主退钱,买家还房,有极个别的,买家退房,业主还不用退钱,买家以前给的钱算是你这几年的占用使用费了。

——周争锋2016年9月1日写于深圳

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