深圳小产权房风险与对策相关知识点(深圳小产权房有点危险)(深圳小产权房受法律保护吗)

小产权房网    2024-06-03    12

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该文作者:地产大爆炸

5月20日,天然资源部下发了《有关大力推进自发性农地和自发性工程建设工业用地采用权确权注册登记组织工作的通告》。

《通告》特别强调:对乱占耕地建房,违背自然生态为保护黄线控管明确要求建房、贫困地区居民违法买回自发性农地、小产权房等,不得办理手续注册登记,不得透过注册登记将违规工业用地正式化。

一石激起千层浪。经济政策直面小产权房收到了两极化提示讯号。

深圳火速颁布细则,明晰私有财产土树上合作开发的货品住房一概未予确权注册登记,贫困地区居民违法买回贫困地区自发性农地及树上房屋的一概未予确权注册登记,占地面积超“两户一宅”的少于部份未予注册登记,不得透过不动产注册登记将违规工业用地正式化。

而简而言之“小产权房”难题比深圳轻微的多的深圳房价,再度追到了交叉点

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深圳小产权房风险与对策相关知识点(深圳小产权房有点危险)(深圳小产权房受法律保护吗)

三分之一人在“小产权房”

据深圳有关发布统计数据表明,深圳市的违规建筑物数目约40aquatic,占地占地面积高达4.2多万千瓦,占深圳总占地占地面积的49.27%,基本上占有了深圳房价的六分之一。

目前,深圳有三分之一左右的的人口居住在小产权房中。

众所周知,深圳农地国有化的过程中,为了照顾土著的利益,深圳市将土著户口转为城市户口的同时,为每户划出了占地不少于120平方米,层高不少于5层,占地占地面积不少于480平米的建房配额,超出的部份视为违规建筑物。

在这个基础上,随着深圳外来人口如潮水般涌入,深圳原住民的自建小楼开始一栋栋拔地而起,这就是深圳农民房的由来。

而稳定可观的租金收入,使本地土著都升级为了本地土豪,在巨大利益的驱动下,农民房开始在关内关外的每一片土树上遍地开花,加高,加宽,在农用耕树上大盖农民房,各种违规违建层出不穷。

深圳实际管理的人口少于了2千万,去年深圳新增常住人口少于40万,排名全国第二

大量外来人口来到深圳第一件事就是要解决住房难题。货品房买不起,大量外地人口把眼光转向了数目巨大的“小产权房”,其中深圳关内的“小产权房”尤其受到追捧。

02

“小产权房”热的烫手

炸天团了解到,截止目前,深圳关内位置较好的“小产权房”已涨到三万多一平米,而且一房难求。

关外位置一般的也要一万多两万一平米,差不多相当于同位置货品房的三分之一甚至更高。

更过分的是,部份“小产权房”的房东恃宠而骄,房子只卖采用权,不卖所有权,一旦拆迁的话,对不起,巨额的补偿款归我,当初的购房款原价退还。

“小产权房”热的烫手,奇葩怪事层出不穷。

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小产权市场躁动的背后

为什么深圳的小产权市场如此躁动,原因主要有三个。

第一个原因深圳的农地太稀缺了,投资客太多,买不起货品房,就买小产权房,既可以升值,更重要还是赌拆迁。

近两年,深圳拆迁进程明显开始大力推进,随着岗厦、蔡屋围、大冲、白石洲、上沙、下沙这些著名的城中村相继被拿下,一栋栋农民楼被夷为平地,随之而来的就是原住民透过拆迁暴富的各种传说。

第二个原因则是深圳颁布的棚改经济政策,明晰指出,深圳未来棚改计划从原定的30年缩短至20年。

这就明白无误的告诉市场:城中村的拆迁改造要大大加速,“小产权房”透过拆迁洗白实现巨大 溢价的机会来了。

过去深圳旧改拆迁进展一直十分艰难,由于必须征得100%的居民同意,很多老旧小区的拆迁在前期征询意见层面就停滞不前,很多住户漫天要价,坐地还钱,使得拆迁组织工作无法推进,所以买入“小产权房”变现的信用风险挺大。但这两年形势发生了变化。

新棚改经济政策的颁布,比过去强硬许多,主动权也掌握在政府手里,对于拒不接受拆迁条件的,可以提出申请依法启动强制程序,进行行政征收和行政处罚。

第三个原因则是去年深圳“豪宅税”的取消,从去年下半年开始,深圳房价再次启动一波上涨。

疫情复工后也不消停,至今涨幅能有20%左右,关内涨幅更大,尤其西部板块,一些高价盘本来基数就很高了,这次火速上涨,让人遥不可及。

货品房价格高不可攀,许许多多深圳的刚需和买回力有限的投资客们,都蜂拥到小产权市场,伴随货品房市场的火爆,小产权市场也热了。

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“小产权房”的信用风险

尽管深圳小产权市场热的发烫,但“小产区房”市场隐含的四大信用风险,炸天团必须要告诉你:

第一个信用风险就是信息不对称。深圳的小产权房数目巨大,但都是地下交易。

寻找合适房源是一个漫长的过程,在正规的中介公司是找不到小产权房的挂盘信息的,

你必须透过地下中介公司或到一个一个城中村去慢慢寻找,不仅费时费力,更可能遇到各种意料之外的情况,让你真假莫辨。

第二个信用风险是深圳小产权房偷占地面积情况十分轻微。

比如你花了70平米的钱,可能买到的只有50平米,等到拆迁置换的时候,合作开发商可不会按照你简而言之房本上的70平,而是根据实际用占地面积置换。

那你到手的货品房就只有50平,这些损失都是要折算到你买回的单价里面去的。

第三个信用风险是买回小产权房需要全款。

动辄一百多两百多万的资金长期沉淀在这里,又无法抵押贷款,都是要计算成本的。

东莞有小产权房卖吗第四个信用风险是法律经济政策信用风险。

这次天然资源部收到的通告,再度明晰“小产权房”一概未予确权注册登记。

如果未来某一天,拆迁到你所在城中村,国家部委的经济政策文件就是尚方宝剑。

不排除未来政府对小产权房采取对待钉子户实施棚改的强硬经济政策,到时候你可是叫天天不应叫地地不灵。

05

东莞海联大厦小产权

血的教训

深圳“小产权房”曾经出过不少大事,被以违规建筑物名义查封。

深圳福永鸿福花园就是这样的代表之一。

鸿福花园共有1280套住宅,外观上与货品房小区相似,又靠近地铁口,建筑物质量也不错,上百万的现金,其实当年完全可以买回一套400万的货品房,但许多人贪图小便宜,选择了小产权房。

鸿福花园地块原本是一个金属公司透过招拍挂从政府买来的工业工业用地,申报时为2栋工业厂房,结果被违规建成了8栋21层高的小产权房。

东莞樟木头小产权房子出售

由于合作开发商在售楼时,一直宣称鸿福花园是福永的村委统建楼,可以分期贷款六年,而此前深圳的村委统建楼都已成功建成并入住,这也成了购房者们认为没有信用风险的依据。

没想到权威媒体报道后,事情发生了变化。从此,所有业主走上了漫漫维权之路,到现在也没有一个结果出来。

06

“小产权房”能不能买

对于深圳这样极其特殊的城市来说,“小产权房”的诱惑太大,需求旺盛,相比较货品房来说,优点太多,比如不限购,不需要购房资格,没有国土局备案也就没有房产税的担忧,低单价低总价,租金回报率高,拆迁了可以按1-1.3倍赔偿。

只要深圳农地仍然稀缺,货品房价格不断上升,小产权房的市场就会永远存在。

对于深圳这个城市来说,如果未来深圳不进行扩容,小产权房将会成为深圳抑制房价的最有效武器,经济政策层面也会悄悄的大开绿灯,这个毋庸置疑。

尤其是深圳计划到2035年,筹集各类住房170万套,其中有6成是保障房,这么多保障房从何而来,大部份都将来自超500万套的小产权房。

如果你囊中实在羞涩,又真的很想留在深圳,小产权房可以买。

兴广城集团,推出独家课程《实操·前期服务商如何联动村快速推进项目进展-城中村之村关系运营和信用风险防范篇(东莞专场)》,为前期服务商和品牌房企,答疑解惑,共同推进项目进展。

透过课程让旧改有关组织工作人员建立东莞城中村知识体系,全面了解项目拓展及转化期间(引入单一实施主体前)的主要信用风险把控要点,以及前期统计数据摸查、对村组织工作组织开展方式。

时间地点

时间2020年6月6日

地点广东·东莞

姚顾问 134 2400 6593

主办单位:兴广城、兴城商学院、城智库

会议规模30-50人

参会对象

前期服务商的拓展、转化、法务部等;

有意介入旧改项目的合作开发商;

有关城中村法律、测绘、规划等咨询公司;

其他有意参与旧改的企业

课程大纲

上午:对村关系运营与统计数据摸查

1、全面了解村自发性经济组织架构及运作

2、维护村关系并引导权属人配合项目开展组织工作

3、驻村项目部组织工作基本上明确要求

4、统计数据摸查组织工作筹备

5、测量组织工作组架构搭建及组织工作管理

6、入户测量实操细则

7、基础统计数据台账整理及管理技巧

下午、前期服务商引入及项目转化信用风险把控要点

1、构建系统东莞城中村知识构架

2、经济政策及审批信用风险防范

3、项目转化信用风险防范

4、交易模式及平台方合作方式信用风险把控

5、信用风险把控要点及注意事项

讲师介绍报名参加

温馨提示:

本次活动仅限城中村有关企业参加,会收取一定费用,请知悉,非诚勿扰!

免责声明

们及时删除。


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