深圳小产权房火爆(深圳小产权房的前世今生,全是您想知道的故事!)(深圳小产权房房源)

小产权房网    2024-07-04    13

原标题:深圳小产权房的前世今生,全是您想知道的故事!

(一)深圳小产权房的前世今生,全是您想知道的故事!

关于小产权和拆迁房的问题,很多都是比较基础或者涉及历史的问题。为了能让大家更对小产权房了解得更清楚,我特意整理了一下深圳小产权的基础资料,这些资料包括深圳小产权的起源、衍变、种类、及大概的总结一下近40年与深圳小产权有关的法规!为了更清楚直观的理解,我将从以下方面去和大家聊聊深圳小产权的故事!

1、土地的来历与变迁

2、深圳小产权房的起源

3、深圳小产权房的种类

4、深圳小产权房的历程(节选)

5、深圳小产权房的未来(大致八卦)

在开聊之前,首先说明一下,什么是小产权房!据百度百科和大众认识里面,小产权即是建立在村集体土地上的房子,只有乡产权什么什么的就是小产权产房!这个说法,并不全面,甚至有点笼统!

深圳小产权房火爆(深圳小产权房的前世今生,全是您想知道的故事!)(深圳小产权房房源)

那小产权房到底是什么呢?最直接的说,所有没有取得独立完整产权市场商品房红本的,全部都是小产权房。在不同的用地性质上的类别不一样,如宅基地的是农民房,村集体土地的是村委房,军备地上是军产房,(这个稍后在小产权房的种类上会细说)且这个小产权只能于房地产市场交易而言!

1、土地的来历与变迁

在土地的变迁之前,有专门出来的一个专文,请看下列文章了解详情:

(一)深圳小产权房的前世今生,全是您想知道的故事!

(二)小产权房存在的价值,以及ta的未来该何去何从?

(三)深圳农民房都有哪些证件?

(四)小产权房的使用年限到期了怎么办?

2、深圳小产权房的起源

说到深圳小产权房的起源,南岭村是绝对绕不过去的!因为深圳的小产权就是从南岭村萌芽并成长的!

中国第一村”的南岭村。在故事之前,先大概交待一下历史背景!

收入约为13000元)。两地的贫富差距,加上内地的各种运动,造成大量的农民外逃香港,且有愈演愈烈的之势。

同样也正是这一群“逃港者”加速了新中国改革开放的步伐!(有兴趣的朋友可以自己查史)

早在1978年以前,深圳的土地一文不值!真正让当时的深圳人见识到土地的价值的是1980年。

1979年3月,广东省要求深圳房管局一年内为来深支援建设的干部建好150套宿舍。当时的房管局局长向省里申请经费,得到的回复是:经费没有,只能给政策!万般无奈之下,他们想到土地出租。几经斗争,终于在1980年1月1日签出来了第一份土地出租协议

这份土地出租协议是港商签订的,协议约定出租土地用于建房子,在香港出售,所得利润按深圳85%,港商15%分成!这个小区就是中国第一个商品房住宅小区,第一个合资房地产项目——东湖丽苑

东湖丽苑一共两期216套房子,在签订土地出租协议之后的第三天,港商就拿着设计图催促开工,并拿着第一期房子的户型设计图在香港叫卖!仅三天,第一期108套房子便一抢而空!东湖丽苑的户型约为50~60平方左右,均价为2730港元/平,一套约10万港元左右,和香港的楼价相比几乎便宜了一半。传闻当时前后有5000多人抢购还是图纸状态的东湖丽苑,最好只好抽签定房。面对狂热的港人,东湖丽苑再次加推二期的108套房子,也是一扫而空!

东湖丽苑的成功,让深圳人大大开窍,他们很快拿出新的方案,提出收取土地使用费的思路,每平方收取土地使用费用4500港元,当时这个价格仅相当于香港的1/11。深圳收进数亿元钱削掉山丘、填平沟壑、开通公路、通电、通水、通邮政。从1980~1985年的五年里,深圳实际利用外资12.8亿元,累计完成基建投资76.3亿元,建成了一大批新的能源,交通、通讯等基础设施工程,初步形成了9个工业区。

南风自此一路北上,开放之势再不挡!

(南岭村)

2.1、南岭村的故事

当时的南岭村,非常的贫穷落后,人称”鸭屎围“全村134户近600口人。全村四个生产队,人均年收入不足100元,而整个村集体固定资产不足7000元。吃粮靠返销,生活靠救济,生产靠贷款,在温饱无法解决的情况下,全村至少有一半人冒险逃往香港谋生。逃港的村民中还包括当时南岭村掌门人张掌门的夫人,张掌门还是靠着村里唯一的一台拖拉机把她给追回来的!面对夫人苦苦的哀求,张掌门下定决心要带家伙一起走出贫穷!

1979年3月,广东省委批准宝安县委《关于发展边防经济的若干规定》的报告(13条),允许边境村庄的农民经营小河鲜、草皮、稻草,包括猪、禽、鱼、果蔬……等,都可以拿过河去和香港人做生意。所得外汇60%归个人,40%归国家!文件下达到深圳基层,整个深圳河都沸腾起来了!

此后,全深圳市很快掀起了一个全面向香港,抓活经济的热潮。到处种蔬菜、挖鱼塘……

大量的蔬菜、鱼鲜运往香港,仅仅两年的时候,深圳边境村庄农民首先富裕了起来。

南岭村张掌门同样也是抓住了这样的机遇,带领村民上山开荒种菜、养鸡、养鱼等,也成了首先富裕起来的那批人!

(43万元的故事)

得益于改革的利好,南岭村最大的机遇终于来了!

1982年冬,南岭村获得43万元国家征地补偿款,当时有人建议分光这笔钱。而作为能从分钱中获益最大的张掌门组织党员群众认真讨论后认为,农村要彻底摆脱贫困,归根到底还是要依靠集体的力量,致富要靠集体。只有集体富了个体才真正的富裕起来,集体富裕才是长久之计。舍弃眼前的一些个人小利,为的是集体和个人的长远大利。在统一思想的基础上,张掌门带头把原来可归属他家的补偿款划归集体。此举带动了村民,大家把这笔钱集中起来,用于发展集体生产,为南岭村后来腾飞打下了坚实的基础。

南岭村就是用这笔征地补偿款,自建了工业区,自主招商;随着港商过河,随着手套厂、鞋厂、塑花厂等”三来一补“工厂办起来了,南岭村正一步步走向繁华。

南岭村在80年代初期,就已经有了非常繁华的商业街、图书馆等。

1984年南岭村在宝安县发展商品经济群英会上拿到集体特等奖,县里奖给南岭村一辆小货车

80年代未,南岭村为了接待外商,而购买的一台宝马,成为当时深圳第一个拥有宝马的村

南岭村越来越好,而南下打工的外省人也越来越多。建工厂啊,建出租房啊,地皮也越来越金贵,当年逃港的家属纷纷给在香港的家人写信说:”你们要是再不回来,就分不就地皮了!”一些村干部逗乐说:“当年困难的时候你们都外逃,现在好了,你又都要跑回来分

……

据深圳历史档案显示,最早进入深圳投资办厂,”试水“中国改革开放的那批人,有不少就是当香港发了财的当年的逃港者

2.2、小产权房的起源

富裕起来的村民开始建设新的房屋,当时还没有政府引导和统一规划,农村建设还处于自然发展的局面。随着来深圳投资建的外商和外来人口越多,村民也开始大量建厂房和农民房,主要是用来出租。最初由于深圳发展的水平以及周边村民自身的经济条件限制,自发的农村建房主要集中在罗湖中心区和其他重点发展地区周边,随着深圳发展速度的加快,村民建房有不断扩大的趋势。

据深圳史料统计,从1980~1985年仅五年间,外来人口达到40多万。激增的人口,预示着旺盛的住房需求!深圳第一宗小产权房交易已经无从考究,这一阶段主要是以宅基地交易为主!无论是首先富裕起来的深圳农民,还是外来资本(由其是港商),都看到了巨大的商机,纷纷买地大肆建房,甚至还有干部、企业职工参与其中。期间市府亦出台过多部法规控制,但收效甚微。

这是小产权房最初的状态,准确点来说应该叫出租屋!

之后随着住房机制的改革及房地产业的正式发展,小产权房衍生出了,集资房、军产房、以及村委房!

3、深圳小产权房的类别

3.1、农民房

在上文已经介绍过的农民房来由及发展,在这里就不重述了!

3.2、集资房

在1985年以前我国的住房政策是,分配、租赁、和农村自建;深圳也是这样!为适应深圳的高速发展的住房需求,在1979~1985年间,深圳住房建面以平均每年40%的递增,依旧无法解决职工住房问题,反而引发了更严重的社会问题。究其因主要是当时深圳实行的是企业职工低租金(低到几近无偿分配,约每平方0.14元左右)。超低房租一是助长了职工利用关系多占住房、导致住房分配不公平、争住大房、住好房的深圳观峰时代是小产权吗超前享受观念;二是由于当时建房的资金只能靠财政拨款及企业自筹,由于不能从经济机制制约不合理的需求,导致政府及企业严重的资金匮乏,无法加快住房建设,更可怕的是这巨额的住房投入有去无回,并伴生着日渐不堪重负的包袱。

为加快住宅建设资金的回收周转,蛇口工业区于率先迈出住房改革的第一步

蛇口工业区1984年12月制定的《蛇口工业区职工住房经营管理暂行办法》,并以准成本价向工业区企业职工出售公有住房,这是深圳首次住房商品化的实践,亦是集资房出现的前身,更是我国房地产尝试的起点!

尔后,深圳市跟进,并于1985年2月出台《深圳市经济特区行政事业单位干部职工住宅商品化试点办法(草案)》,这是深圳市出台的第一个推进住宅商品化的文件。文件规定按规定小产权房可以申请深圳户口购买的房屋,产权归个人所有,付清全款后,由市府发给住房产权证书,受国家法律保护,这是我国商品房的前身!

其实严格意义上来说,这两个《办法》所说的房子,还不能算是集资房,只能算是福利房和微利房!

正式有集资房一说的是1989年出台的《深圳经济特区居屋发展纲要》规定的“双轨三类”住房供求模式!企业自筹自建,在不影响城市总体规划的前提下,允许少数企业在已取得土地使用权的地界范围内,自建住房。建房资金自筹,所建住房只允许提供给本单位职工居住。但由后来由于燥热的房地产及深圳高飙的房价,集资房成为刚需的首选

集资房的用地性质多为国有工商业用地及集体的非农工商地(依据《深圳经济特区合作建房管理暂行规定》第十三条)

3.3、军产房

1985年因为特殊的历史背景,允许军队商经,其中就包括房地产;据《中国人民解放军房地产管理条例1990版》可对空余房地产进行经营,空余房屋出售军用土地的有偿转让、合作经营、与地方换建及合资建房。军队房地产权属于军委、总部!产权产籍由各级后期基地营房部门管理!

1998年虽然全面停止军队经商,但还依然保留有一部分有偿服务,虽然已经没有了房地产开发,保留了房地产租赁服务,同时军产房出售也正式摆上台面,虽然出售的对象明确规定为军人,但事实……!

时至2016年《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的出台,军产房才正式停止。因为《通知》有3年左右缓冲期,所以2016~2018年间还是有零星的军房能发证和过户!

军产房用地理论上全部都属于军队营房用地,但事实上因为客观利益原因,有少量是地方原村民或者外来人员早期买的地与部队事业单位合作建房(有部分也发军产证,或军区后勤盖章或其他等感觉上与部队有关的见证)

(深圳某军产房转让合同)

3.4、村委统建楼

深圳真正有统建楼一说的是上世纪90年代末龙岗区最首先推行的“统建上楼”项目。其目的是为解决农村快速城市化中农民无序兴建及抢建私宅而造成的土地浪费问题。主导这个项目是就是龙岗区政府及国土分局,龙岗区府及国土分局对村镇进行详细规划、统一安排,统一建设。说白了就是类似于新农村全部都风格一致,整齐划一的新民宅!

2005年为了进一步响应节约集约使用土地,加快农民城市化进程的要求,深圳出台了《关于深圳市城中村(旧村)改造暂行规定的实施意见》、《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》等条例,正式全面推行村委统建楼,并给予部分资金上的支持!

深圳最早统建楼是建于2006年的平湖街道办的简头岭统建楼,小区分AB两栋,10层,带电梯空中花园。这是龙岗区第一个社区的统建楼!此后的8年,大量的统建楼在各区拔地而起,其中龙岗和沙井最为突出!

深圳小产权进入最高光的时刻!

村委统建楼95%的用地性质都是四类居住用地,到后期也有少数部分边角绿化地、工商地等出现,这完成受利益驱使,给钱就给盖见证章!

(沙井某村委统建楼一角)

4、深圳小产权房的历程(节选)

深圳的小产权说是深圳经济改革开放40年的伴生物也不为过的,从1980~2014间短短的30多年间,深圳小产权的面积占到深圳总建面的半壁江山。我猜你会问:面对如此迅猛的的小产权房,难道政府就坐视不管吗?其实不然!在过去的几十年里,深圳出台关于治理小产权房的法规条例就多在100多条。但由于在快速的农村城市化进程大环境下,基于发展经济的需要及房地产热,这此条例对小产权房增量压制力度非常有限,甚至还引发了超大的抢建潮

据历史资料统计:1980~2014年间,四次最大的抢建潮,分期是1993年、1999年、2004年、

4.1、引发1993年抢建潮的是1992年6月《关于深圳经济区农村城市化的暂行规定》,规定要求把“特区范围内68个村委会、沙河华侨农场等农民全部转为城市户,并对原村集体土地进行征收。90年年代初狂热的房地产开发热,大大的刺激着村民的建房热情;而同时,在农村规划和建设上,政府缺乏给予及时的支持和指导,生产、生活用地需求超出红线时报批手续非常烦琐,造成了农村土地建设失控。最直接的引爆点就是原特区统一征地引发的恐慌

4.2、1999年2月深圳出台《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》。该决定对违法建筑及其范围进行界定,对坚决依法清理、拆除违法建筑及处罚违法行为做出相应规定。但这一文件仅仅是纲领性的,具体的处理办法并没有提出。村民并未完全接受法规的制约,相反在”法不责众“的共同心理基础上,引发了1999年的抢建违建高潮

4.3、2003年10月发布的《关于加快宝安、龙岗两区城市化进程的通告》,直接把龙岗和宝安的村民全部转为居民,龙岗、宝安的集体土地全部统一转为国有土地。搞笑的是,这次“统转”用的补偿标准和1992年“统征”的补偿标准差别并不多。然而,房地产市场的升值和村民权益意识的提高,这样的补偿标准根本就入不了村民的眼。继而引发了村民大量“种楼保地”来与政府对抗,当时甚至还有村干部带头参与其中!

4.4、2012年可以称之深圳小产权房的终结年。2012年出台号称史前最严的小产权房禁令法规《深圳市查处违法用地和违法建筑工作共同责任考核办法(试行)》。《办法》第一次把违建增减量列入区大佬的政绩考核,考核结果直接与帽子挂钩!在《办法》实施阶段到2013年间,还引发了一个抢建的小高潮,但随着一些区域的主官被调整及沙井传奇大哥事发,深圳小产权增量正式终结!

现在沙井、公明、及其他方的一些烂尾楼,基本上都这个时期抢建被叫停的见证!

5、深圳小产权房的未来

这个环节就是纯属瞎聊了,不过市场行情和环境就摆在这里,从大方向来看深圳小产权的未来,大致下如:

5.1、因为没有增量,村委房统建楼和集资房将越来越贵,最终定格在真实的住房,未来会不会有政策把这类开房子转为保障类住房,尚未得知。但从2018年出台的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》来看,有这个机率!

5.2、随着城市更新的不断加快推进,城中村农民房得以变身为红本住宅商品房。即使是整村综合整治范围内的,也因为环境升级配套完善引发高租金。所以目前市场在租的小产权房多数为回收原村民农民房,经过重新改格局,重新装修再出售的农民居多。另外少部分因为是旧改区域的拆迁房(拆迁房下次另外再讲)。

5.3、虽然小产权房已经没有增量,但住房紧张及房价高涨,依然是深圳的一个大难题。住房需求的大缺口,有需求便会有供应,小产权房现次衍变出一个新的类别——大红本房。这个大红本房其实本质就是前文介绍过的集资房。在未来十年里,大红本房将成为小产权最新形式,也许到那个时候,小产权房再不叫小产权房了,谁知道呢?

小产权,在以后找房或投资的时候更得心应手!

(二)深圳农民房都有哪些证件?

在深圳,除了商品房外,习惯性称呼其它性质的房为农民房,小产权房,或者叫统建楼,集资房,合作建房等等。军产房暂时不讨论。

目前深圳小产权房市面上证件分为:猪肝红本,绿本,两证一书,历史遗留回执。

一般小产权房的证件都是具有排它性的,就比如有绿本的就没有猪肝红本,有猪肝红本的就没有两证一书,有两证一书历史遗留回执就没有绿本和猪肝红本。

还有一种大红本,土地属于国家的,就是整栋楼一个大红本房产权证。这类房子是企业自己建的公寓房,四证齐全,这类房子其实还不能称为小产权,产权还是属于公司的,交易是与公司签租赁合同(有一些签的有偿使用合同)到期再自动续费。

关于少见的猪肝红本:

就深圳来说,现有“猪肝红本”多为“两证合一”之前政府颁发的房屋所有权证(先是房屋所有权证和土地使用权证两证分离,后合并为一本房地产权证,再后又统一为不动产权证),且为非市场商品房,如经房改办批准,职工购买单位的准成本商品房,比如深圳布吉宝丽路宝电公司宿舍。

值得注意的是“猪肝红本”房屋属合法建筑,产权受法律保护。“猪肝红本”房屋所有权证由政府颁发,是当事人的物权凭证,具有物权确认效力,较之经处理取得绿本的深圳市历史遗留违法建筑来说,其自始建时就完全合法。

这种房产证在深圳上世纪80年代到90年代仅仅昙花一现般的存在过几年。和猪肝本一起配套使用的还有《国有土地使用证》,两证分别由土地、房屋两个行政机关颁发。

传说中的猪肝红本

猪肝红本内页

关于旧改方面的优劣:

两证一书是目前交易最活跃的一种,深圳独栋农民房,第一手房东会持有两证一书,以及批地证明等等。出售其中一套,只需做见证,买家拿复印件。旧改时,买家可以直接登记,开发商承认。老宝安红本(猪肝红)是交易比较活跃的一种,看起来真的就是红本房产证。国土所没有备案资料,不可以过户,交易只能和两证一书一样,不能贷款,不能抵押。旧改时,买家可以直接登记,开发商承认,里面填写内容为手写体。

绿本民房交易风险稍大了,很所以价格会稍低。国土所有备案,但不可以过户。里面字体大多为印刷体,以前做的也有手写体。旧改时,有的开发商会签给原来房东。不接受买家登记。

绿本的分类:

一:国土局颁发的绿本

顾名思义国土局亲自颁发,98年以前政府支持,有合法报建手续在宅基地或村委集体用地的小产权会有绿本,这种国土局颁发的绿本有备案不可以过户且禁止买卖,98年后国土局取消给小产权房颁发绿本。

二:村委统建楼绿本

98年以后在村委集体用地上,经过正规报建的村委统建楼,当地村委股份公司会给每一个业主颁发村委盖章的"绿本“《使用权证》这种可以私下买卖,可以去村委股份公司更名 ,并消除业主所有档案 。

三:开发商绿本

个人宅基地,就是农民自建房,开发商颁发的”绿本“ 《使用权证》这种绿本是开发商花钱做的 。

所谓的“绿本”只有上述第一种是真正意义上的绿本房,有国土局备案。

其他”绿本“不管是个人宅基地,独栋农民房,还是村委统建楼,他们所颁发的绿本仅代表个人或村委股份公司 ,《使用权证》在法律上没有法律效应,只是求得一个心理安慰。

建议不要一味追求绿本,而耽误了买房最好的时机,主要看自己需求和预算。现在深圳市场上卖的都是2013年以前建好的房子,性质属于宅基地,永久产权。2013年以后国家不允许在宅基地建房,物以稀为贵,房子买一套,就少一套。据统计深圳百分之50的人住的都是小产权,小产权房为国家做的贡献,国家是默认的。

并且绿本的房子在旧改赔偿的时候原村民容易反悔,因为绿本在国土局是有备案的。所以没有任何产权证明的小产权房旧改赔偿是最安全的,开发商只需认定最后一任业主即可。

传说中的绿本

绿本内页

红、绿本的区别:

除了封面颜色的差别之外,红色房产证全称《房屋所有权证》是市场商品房房产证,是房产所有权和土地所有权合一的证,红皮的说明该房地产是市场商品房地产,产权人可完全享有该房地产的占有、使用、收益、处分权利;

而绿皮的说明该房地产是非市场商品房地产,不得买卖。需抵押或出租的,要按有关规定办理;上述区别仅是形式区别,实质区别应以房产证及房地产登记簿记载的内容为准。

绿本房产证全称《房地产所有权证》,也叫产权证明,针对的是非市场商品房,如经济适用房、福利房等政策性住房,绿证是全成本商品房和准成本商品房房产证,该类房产的地价是经政府批准,予以减免优惠,其买售系特定的对象。该类房产所有权是受到一定限制的,不得转让和抵押。目前根据有关政策,此类房产经住宅局批准并补交差价,办理手续后准予上市,可转为红色房产证。

红本与绿本

关于两证一书:

(两证一书,实际上,大部分农民房都没有……)因为在2009年普查小产权房时,很多都上缴了,换了《历史遗留违法建筑回执》,也有一些村没上交的,同时具备两证一书与历史遗留回执的也有。

建设用地规划许可证

建设工程规划许可证

历史遗留违法建筑回执

综上所述,大家在投资深圳小产权房的时候还是要擦亮双眼,尤其是要考虑清楚自己的动机目的,是自住还是投资,再去匹配合适的产品。

关于小

(三)深度解析!深圳小产权房存在的价值,

以及ta的未来该何去何从?

深圳小产权是深圳特区特有的产物,你说它不合法,它能好好的存在,你说它合法政府又从未给ta正名。

小产权房的它伴随着,深圳一起成长,也是很多深漂族栖身之地。如果没有了小产权房,我想现在现在一半的人都将住不起房子。

那深圳小产权到底是什么呢?

权的历史开始聊起,小产权历史可分三个阶段。

1、2004年前深圳开发初期,由本地村民或外来人员买地,在集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,由乡政府或村委颁发建房用地许可证明也叫” 宅基地”。

2、2007~2014年是深圳小产权房第二个发展时期,

a、由于小产权房建设缺乏监督没有合理规划浪费土地资源.政府将全市土地国有化不再由乡政府或村委颁发建房用地许可证明,村级单位改为股份合作公司,深圳成为中国第一个没有农村的城市。

b、2006年深圳人口数已经到达1400万人口,其中城中村容纳700万人口,工厂员工宿舍容纳100多万.小产权房担负着深圳一大半人口的居住需求;这个时期小产权房出现了以村委(股份公司)集资建设的大型小区房,规模大 配套完善 花园小区 居住环境优越,以及村民在原来” 宅基地”重新修建电梯高层楼房。

城市更新的对象

3、深圳从2014年后深圳就不允许再建小产权房;

其一深圳土地面积有限,所以必须禁止建小产权房,

其二小产权房太多对以后城市更新产生了巨大困难.城市更新就是要拆迁农民房等小产权房,拆迁又必须做到每户都补偿无形中对旧改难度和拆迁赔偿增加。

深圳小产权房数量庞大,小产权房的利益关系到无数小产权房业主的利益,并不是说拆就拆的。

深圳小产权房能不能买呢?

从法律角度来考虑是不合法的的,但是也不违法。但是从现实的角度考虑的话,小产权房却是不错的选择。为什么呢?

十年前的樟坑

1:深圳小产权房价格相对于商品房来说价格低廉

以沙井为例,同样的地段,同样规模的房子。商品房均价4.5万一平,而村委统建楼才1.8万左右,其次,如果你选择独栋的农民房的话,均价才1万左右。也就是说,买一个90平的房子,也90多万,还不用交税,房子可租客住,要把握好的就是产权问题。

2:从民生的角度来解说

深圳小产权房的存在,解决了深圳一半人的居住问题,无论是关内还是关外,小产权房都是深漂族的首先。其次,小产权房也间接解决了深圳城市两极化的问题。不管政府承认不承认,小产权房的存在解决了深圳70%收入中等家庭的问题,存在即合理。

3:深圳小产权房拆迁是有赔偿的

从深圳多年城市改造来看,深圳小产权房的拆迁是有赔偿的,无论西乡乐群村的,还是白石洲的拆迁,拆迁办很明确的承认小产权房的历史见证。

(乐群拆迁公示)

深圳小产权房拆迁的拆迁标准,而是按商品房价格进行补偿,要么补偿货币,要么补偿回迁房等,能拆到就赚大了,有人专门找有机会拆迁的小产权房买,就是投资高回报。都是征收这块地的开发商进行补偿,拆迁旧改关系到民生问题,不管哪一方面都不愿看到征收小产权房而发生不愉快的事情,所以政府一定督促开发商要对拆迁户做好相关补偿等工作。

综合所述,我觉得从情理上来说,小产权房的流通是没有问题的。其次小产权的利率惊人,很多本地的村委也纷纷出手,街道,区办,有时也是睁一只眼,闭一只眼。法理大不过民情,难道政府还能让深圳50%的睡桥洞不成。小产权房的小编觉得,买来住是没有问题的。

(拆迁赔偿)

如何来购买小产权房呢?

那就要先明白小产权的分类:小产权房大约分三类

1:村委统建楼

此类房,是由政府规划,村委出地出资建造的,村里的股份公司分给本地居民。一般的本地人都会拥有几套这的房子,所以经常会有本地人拿房出来套现。除了《房屋售卖许可证》以外,房屋其他证件全部齐全,从小区规划来说,这样的房子很多都优于深圳的商品房。

龙华的统建楼

2:统建楼

此类房屋,是由区政府规划,村委出地,投资商出资。性质跟村委的楼差不多,但是从小区的规模以及房屋的使用率来说要差于村委楼。还有一种是当初开发商为政府做了工程,政府无力偿还工程款,划地抵债,也是有很多的。

3:农民房

此类房屋,一般为本地村民的自留地,或者说宅基地。还有一种是外地人为当地村委做了工程,无偿还款而划分给开发商的房子。此类房子一般不会太高,格局也不会很好,但胜在价格便宜。

综合上述,小编给出的建议是,房子是给来住的不是给来炒的。在经济能力合适的情况下,最好买商品房,如果你在深圳奋斗了很多年了,钱又不够,不妨考虑下小产权房吧!

(四)小产权房的使用年限到期了怎么办?

深圳小产权房是存在深圳这座城市中一种比较特殊的存在,作为历史遗留的产物,作为住宅受到了许多人的关注,就中国目前的行情来看,小产权房的存在是很具有争议性的,但是其作用也是不可小觑的,想要了解小产权房的年限,是需要了解目前它在国内所处的状态的。

小产权房最简单来说分为两种形式:

1、原住村民自建房,有着国家备案基础,属于集体性质的房产,有一定的国家备案基础,使用年限一般是永久性质的,可传代的

2、就是大家所关心的可作为一种“特殊交易”的小产权房,他的备案基础是开发商合同确权、村委合同确权,更特殊的还有作为一种大红本形式的使用权合同确权。

这几种形式的小产权房的使用年限都是不同的情况,最终的使用情况的看他的地皮性质来说。小产权房的地皮性质简单来说可以说三种:宅基地、正规红本私人地皮、公司大红本。

1、目前市场在售90%的小产权房是宅基地,宅基地本身来说,对于在上面建造的房产是农民房,拥有无限的使用年限的。但是小产权房是特殊情况下以小众群体建造的房屋,具体使用年限得看开发商的合同规定,有无限年限的,有70年

其实小产权是宅基地上的房子,原则上是永久的,所谓的70年产权不过是因为商品房的70年产权而给它定的一个产权年限,纯粹为了好听。在深圳,小产权慢慢的会通过城市更新等转化,根本不存在70年之久,就是说,在未来深圳20年后会有近60%的小产权慢慢拆迁旧改转换成红本。

2、正规红本私人地皮,这种是个人从政府购买过来的具有正规法律效应的合同地皮,使用年限一般在40-50年,所以在上面如果建造小产权房,它的使用年限也是同等地皮年限的。

3、公司大红本性质的地皮如同私人红本地皮一样,使用年限等同地皮。购买深圳小产权房之后,人们更加关心的是一旦小产权房年限到期后应该怎么办?其实从个人角度来看,随着我国的不断发展,当一个国家的发展顺利,政策也是越好的,即使小产权房无法转正,至少也是存在一个合理的身份。自然不用担心它的年限,肯定会以正规的形式下被规定不动产或者补地价永久续期。

关于商业用地40或50年产权官方正式表态不动产登记正式生效!业主不用再纠结70年产权还是40年产权啦!关于补年限问题:物权法已生效,该法明确了公私财产的受保护权。

定了!2020年首次个税汇算清缴开始!

到底应该怎么做?

我国规定住宅用地的最高年限70年,商业用地40年(有特殊50年限),综合用地50年。现已明确,届满自动续期。需要届满期前一年申请续费。

不动产登记正式生效,

不用纠结土地年限!

《城市地产管理法》第二十二条和《物权法》第一百四十九条,有相关规定内容。补的费用不会超过5位数,最低不得低于15.6元/平米。就是100㎡的房子最低只需要补费1560元。

因此不论是40年产权、50年产权还是70年产权,到期均有明确的规定!简言之如下:

第一,如果国家没有其他规划,业主只需续交土地出让金即可继续使用;

第二,若有其他规划,需要拆迁,则商业补偿按照1:3补偿,是住宅的三倍!

相关法律条文如下:

《物权法》第一百四十九条

住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

《城市房地产管理法》第二十二条

土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

投资分析小建议:

回迁房投资主要综合考虑以下几点

进度、位置、交通、教育、商业配套、未来发展规划等。

首先是进度:你有遥遥无期的感觉)

其次是位置:选项目要看项目位置,地铁、学校、周边商业配套等,这些都是未来房价升值 的根本。

最后是未来发展规划:一个项目的未来规划也是影响以后项目房价的重要因素,其实很多投资回迁房的客户主要以短期投资为主。

所以,对于这类型客户,投资理念用一句话概括就是:在进度快的项目中挑选一个位置好、带学位、商业的项目。进度快,早拿本出售,然后赶“下一班车”,资金复投,利益最大化。

特别提醒:任何有价值的投资,都需要时间的沉淀,回迁房投资本质上是投资一个城市一个地段的未来。是一场跨越周期的投资,高额的回报需要耐心的等待,时间是价值回报最好的朋友!

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