住宅小区公建配套设施(小区配套公建归谁所有?)(小区配套公建可以改变用途吗)

小产权房网    2024-07-06    10

近些年,房地产业中来源于商品写字楼小区基础工程建设户表产权争夺战而引起的纷争,一直是我省民事诉讼中的“重灾区”。对于基础工程建设户表产权归属于我省存在一定的法律条文盲点,有些明文规定比较模糊不清,不具有实际可操作性,这也是引起开发公司与物业公司之间对立的重要原因。

因此,小编通过探究与预测旧有法律条文法规,将基础工程建设户表产权归属于的方向不予预测,以期厘清基础工程建设户表的投资工程建设、产权归属于与管理工作等方面的利益关系。

一、基础工程建设户表的概念区分

《城市居民区总体规划导则》GB 50180-93(2016年版)第2.0.13明文规定:“ 配建房屋建筑设施系与人口体量或与写字楼体量相对应基础工程建设工程建设的房屋建筑服务房屋建筑设施、高架道路和菜地的概称。”

通常来说,商业区房屋建筑基础工程建设房屋建筑设施分割为以下四类:

1行政管理工作类:市中区联络处、公安分局、警政用房、其他管理工作用房;

2市中区社区活动类:市中区社区活动站(市中区社区用房)、养老保险服务房屋建筑设施、疗养院、市中区市中区社区计划生育服务站(站)、幼稚园、菜市场、便民店、邮电房屋建筑设施;

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3教育类:小学、小学;

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4人文艺术类:人文活动室(站)、综合性运动场(馆)、综合性健身活动馆、居民健身活动房屋建筑设施;

5.城建房屋建筑类:公维修保养库(位)、机动车辆冲洗站、公共汽车西场站、开闭所、市中区社区、城建房屋建筑设施用房(技术指标)、房屋建筑厕所、环卫工作息时间房、废弃物货运站、王雁玲废弃物桶、菜地中心广场、居民区基础工程建设高架道路。

二、基础工程建设户表产权归属于及判定方向

凤岗小产权房英才家园(一)法律条文明确明文规定其归属于的基础工程建设户表

1.已被核准销售的基础工程建设房屋建筑建筑,如固定资产的商业服务用房、办房屋建筑房、车库、车位等,其大部份权归购买人大部份。

2.相关法律条文、法规已明确其大部份权归全体物业公司大部份的房屋建筑建筑、基础工程建设房屋建筑设施包括:

1)根据《民法典》第二百七十四条:“建筑区划内的高架道路,属于物业公司共有,但是属于城镇房屋建筑高架道路的除外。建筑区划内的绿地,属于物业公司共有,但是属于城镇菜地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他房屋建筑场所、房屋建筑房屋建筑设施和物业服务用房,属于物业公司共有。”

根据该明文规定,建筑区划内的房屋建筑场所、房屋建筑房屋建筑设施和物业服务用房,属于全体物业公司共同大部份。

2) 物业管理工作区域内的下列附属房屋建筑设施设备和共用部位归全体物业公司大部份:物业公司委员会办房屋建筑房、门卫房等物业管理工作用房。

3)治安联防、市中区社区中心等相关政务用房及承担义务教育的中小学校等基础工程建设房屋建筑设施的产权归属于问题。

根据《山东省物业管理工作条例》第十三条明文规定:“写字楼小区内城管执法、治安管理工作等政务管理工作用房的建筑面积不低于五十平方米;写字楼小区内的市中区社区居民委员会用房,应当按照总体规划要求进行基础工程建设工程建设。写字楼小区内按照总体规划基础工程建设工程建设的政务管理工作用房、市中区社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校,属于政府大部份,工程建设投资由政府承担,具体投资来源应当在项目工程建设条件意见书中载明。”

由此可见,总体规划为城管执法、治安管理工作等政务管理工作用房以及承担义务教育的中小学校等的基础工程建设房屋建筑设施,应当由政府相关部门进行投资工程建设,如在土地招拍挂过程中或工程建设条件意见书中明文规定由开发商代为工程建设的,则上述基础工程建设房屋建筑设施应由开发商投资工程建设并无偿移交政府相关部门,否则,开发商可与相关政府部门协商有偿移交或由相关政府部门有偿使用,但是不得擅自改变上述基础工程建设建筑的总体规划用途,否则将面临行政管理处罚的法律条文风险。

(二)依据《商品房销售合同》的约定确定归属于的基础工程建设户表

如单行法未明确明文规定其权属,需核查开发商与物业公司签订的商品房买卖合同中是否约定具体基础工程建设房屋建筑设施权属,如约定由物业公司共有,则开发商不对相应基础工程建设房屋建筑设施享有大部份权;根据商品房购销合同约定大部份权归属于:建筑区划内,总体规划用于停放汽车的车位、车库的归属于,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。(《民法典》第二百七十五条) 。

《山东省物业管理工作条例》第十四条明文规定:“按照总体规划要求在写字楼小区内基础工程建设工程建设的会所、幼稚园的归属于,应当在商品房买卖合同中约定。约定属于工程建设单位大部份的,工程建设单位应当提供产权归其大部份的证明文件,并优先为物业公司提供服务。”

故开发商在商品房买卖合同中应针对会所、幼稚园的归属于做出明确约定,并且注意获取或留存相关的证明(如产权登记簿或上述幼稚园、会所等的工程建设成本没有分摊到总体规划区内对外销售的其他房屋的成本中的相关法律条文文件或缴纳相关税费的文件)。

(三)目前争议较大的基础工程建设户表归属于及处置的预测

关于总体规划区内总体规划用途为基础工程建设商业、人文活动站、储蓄所、卫生站等基础工程建设房屋建筑设施的产权归属于及处置问题,目前在司法实践中存在较大的争议,目前法律条文法规并没有针对上述基础工程建设建筑明确区分归属于。

但是根据相关明文规定,上述总体规划用途为基础工程建设商业、人文活动站、卫生站等的基础工程建设房屋建筑设施系开发商在业已取得相关国有土地使用权的情况下投资工程建设,如果其工程建设成本没有列入房价,则上述基础工程建设房屋建筑设施应属于开发商大部份。如果其工程建设成本列入了房价,则属于物业公司大部份。

小结:

综上预测,小编认为,基础工程建设户表的产权归属于,应首先依据法律条文明文明文规定、《商品房销售合同》中关于该部分的约定来确定其归属于,实际占有、使用、收益时,亦应按照总体规划用途使用,避免行政管理处罚及其他法律条文风险的产生。


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