深圳为什么那么多公寓房(告诉你,在深圳为什么不得不买公寓)(为什么深圳的公寓卖这么贵)

小产权房网    2024-07-11    6

2020年深圳商务人士公Jalgaon工程项目46个,Jalgaon商务人士公寓楼24910套,套数环比下跌23.6%,库存量下跌23.6%,成交量11735套,环比快速增长2.6%。

在各省市房产市场中,公寓楼一直年来都不太被看淡,税赋高、资金面差、农地使用年数短、房贷基准利率高、不能入驻……还有急速颁布的经济政策框框都管制了公寓楼的成交量,不是吗没的选,买房客当然说实话公寓楼。

但深圳是个值得一提。

2020年深圳商务人士公Jalgaon工程项目46个,Jalgaon商务人士公寓楼24910套,套数环比下跌23.6%,库存量下跌23.6%,成交量11735套,环比快速增长2.6%。

所以深圳公寓楼究竟这儿不一样?

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具体来说,为何是深圳?

1. 发展前景竞争优势

在北上广深五个第一线卫星城中,深圳是最年青的,但发展速率也十分不可思议,不可小觑。

深圳为什么那么多公寓房(告诉你,在深圳为什么不得不买公寓)(为什么深圳的公寓卖这么贵)

2021年,工业产值排在全省前四位的卫星城依序是上海、上海、广东深圳、广东深圳、青岛,耐热、低密度合作开发工程建设的、中高档天然资源科创的深圳,稳坐了全省工业产值第二城的边线。

深圳在工程建设中国民族特色马克思主义由亚姆示范园区,同时也积极推动粤港澳大市中心区工程建设,与市中心区各卫星城齐心协力协力推动大市中心区产业链和供应链向中高档延展,这短果总体规划利空加之现在已近的战绩,深圳的发展前景荣光,精明的投资深圳大岭山小产权房客匆匆忙忙就看见了深圳的发展潜力和商业价值,优先选择在深圳置地,用最平衡的房产来机会成本

2. 经济政策竞争优势

①不限牌、不限贷

不限牌指不管制房屋购买的次数,购买公寓楼不需要也不占用“首套”购房名额,买多少套都可以;不限贷指不管制贷款购房次数,不论买了几套,贷款了几次,只要正常还款,就不影响以后的房贷。

②可算积分申请学校

东莞大朗小产权电梯房哪家价格低孩子上学的问题上,目前,深圳罗湖、福田、南山、盐田、大鹏新区的商务人士公寓楼可以申请学区了,具体经济政策和买房时长、居住时间、社保时长有较大关系。

③停止审批商务人士公寓楼、允许公寓楼燃气

2020年,深圳先是有了715新政,后又宣布停止商务人士公寓楼审批;2021年春节前,又颁布了“二手房指导价”,紧接着宣布公寓楼允许通燃气。两个回合下来,买住宅更难了,名额、社保积分要求都比较高,相反公寓楼变得稀缺而且越来越住宅化,利空更多。

3. 市场竞争优势

具体来说,深圳住宅的库存量本来就少,但是人口流入多,长期存在供不应求的问题,供需矛盾很突出。那住宅少人多,人就只能去优先选择小产权或者是公寓楼了。其次,一部分市场竞争优势也是建立在经济政策条件上的,715新政本就大大提高了购房门槛,年初的二手房指导价颁布又堵住了二手房的道路,要买住宅难上加难,所以很多置地者就把住宅的注意力转到了公寓楼市场上。

那又是为何大家都在买深圳的公寓楼?

1. 价格竞争优势

随着房价下跌,深圳未来上车的门槛将会越来越高,核心地段的项目更加。而相比住宅,公寓楼通常面积更小,总价更低,上车门槛也比较低,同时月供压力也没所以大。

2. 产权竞争优势

在深圳购买居住用房,一般都会优先选择住宅、公寓楼和小产权,三者相比较看,产权年数是住宅=小产权>公寓楼的,住宅和小产权都是70年,公寓楼是40年,但在深圳,小产权慢慢的会通过卫星城更新等转化,所以产权年数可能没有70年之久,到期就会被收回,而公寓楼产权和住宅一样是永久的,到期不会被收回,可以自动续地,续地费用也同住宅一样

3. 社群竞争优势

在深圳买公寓楼,一般分为两种情况,一是优先选择大户型或者顶豪类型来自住的。目前深圳单价最高的房子不是住宅,而是深圳湾一号的公寓楼,单价逼近30万,这样的顶豪公寓楼,自带属性已经不只是居住,更多的是身份地位的象征。而这些顶豪公寓楼的居住人群多为企业家、上市公司老板、明星等卫星城精英,整体人群素质高

二则是优先选择小面积户型公寓楼,基本都是过渡型自住或者投资出租,小面积公寓楼受众定位主要集中在都市时尚白领,也就是说年青人居多,居住圈层会比较平衡

4. 用途竞争优势

深圳公寓楼有自住、出租、办公多功能,能够满足用户的多样需求。除此之外,还有个特别明显的竞争优势,公寓楼如果是办公用途的话,还可用来注册公司使用(但是不能用于注册经营范围里有生产、加工的公司),那对于刚开始起步的创业者来说,公寓楼的用途竞争优势就十分具有诱惑力了。

5.投资竞争优势

公寓楼的投资由于他的独特属性,短时间内的回报是很低的,投资公寓楼就需要做好长期投资的准备。衡量是否值得买入的重要指标是租金回报率,租金回报率越高说明越值得投资。

受青睐的公寓楼常常都有地段好、配套好或者投资收益高的共性,尽管在非核心地段,也因为有发展总体规划好多少能吸引到一波投资者。深圳租金回报率高,目前深圳公寓楼普遍年化收益在3%左右,贷款投资能减轻月供压力,全款买一年租金收益也在银行定期/活期平均水平之上。

6.金融属性竞争优势

①公寓楼可以作抵押贷款

深圳有超过一半以上的银行都是不接受商业类房产作抵押贷款的,商业类房产主要包括有公寓楼、商铺、写字楼和厂房,其中公寓楼会相对宽松些,其他商业房产即使有银行接受,也有较苛刻的条件。公寓楼一般可贷评估价的5成,极少部分银行可以贷6成,如果是带燃气的类住宅式公寓楼,有个别银行可以贷7成。

如果想购买商品类房产进行投资时,最好也考虑到房产的金融属性,需要资金时,能否能很容易且快速办理抵押、快速变现,是评估投资商业价值的重要标准。

②增值机会成本能力强

虽然公寓楼的升值速率比住宅慢,但照深圳稳步下跌的房租看,还是很有很升值空间的。如果是地段好的公寓楼,比如豪宅聚集区/市中心/热门商圈周边,有人流、物流、财富流支撑,投资优质的公寓楼比拿着现金或者买理财产品要强。


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