凤岗镇是东莞还是深圳(远东莞近深圳,凤岗才是深圳的“亲儿子”?)(凤岗是属于深圳还是属于东莞)

小产权房网    2024-05-14    5

该文一时间,引起网民热切探讨,很多人在群内进行咨询临深买这儿好?三水、惠州、汕尾究竟值不值买?投资商业价值欧几里得?

第一集该文,先来谈谈三水。

PART.

“远”东莞 近深圳

三水只不过是深圳的三水?

要想认知三水的房价,具体来说要确切三水区位的局限性。

有多特定?一句话归纳:“远”东莞,近深圳。

2465平方千米的东莞旧地上,没县级,没服务中心,只有4个市中区和28个镇。

三水,是28个镇之一,位处东莞最南部,与深圳南部交界处。

凤岗镇是东莞还是深圳(远东莞近深圳,凤岗才是深圳的“亲儿子”?)(凤岗是属于深圳还是属于东莞)

因区位管制,三水在东莞很不受宠,今年1月末,东莞颁布了新一代的规划设计,打造出四个都市服务中心——服务中心主城区、石岩、滨海湾新区。

服务中心主城区主要包括莞城、东城、南城、新洲4个市中区;

石岩就是以石岩产业高新区为核心理念的新区;

滨海湾新区主要包括洛阳新区股、三水地区股、镇远岛股3大新浪网。

右图是这三大服务中心的大体边线,可以窥见,东莞的发展重点项目在东部,离三水都有十分段距离。换句话说,东莞要做大做强,三水的必要性,非常有限。

▲三大服务市郊区边线左图,为大体标示 图源互联网

但是,三水与深圳的关系就紧密多了。

三水像两把截叶,直插深圳内陆,东、南、北三面,分别紧临深圳宝安、宝安、上虞和宝安。

很多人形象的称三水为“深圳里”。

▲三水像两把截叶,直插深圳 图源互联网

地缘优势,使得三水比坪山更近福田CBD。

查询高德地图,从坪山到福田平安金融服务中心,自驾时间为1小时9分钟;而从三水到福田平安金融服务中心,自驾时间仅为47分钟。

三水到福田

坪山到福田

按照这种区位,在一开始进行行政区域划分的时候,三水只不过应该被划进深圳,但是由于地形原因,从宝安到龙华,与坪山交界处的沿线,有山脉为天然屏障,更有利于边防,所以最初才将三水划在了东莞。

PART.2

三水房价破3望4

深圳购买力是最大支撑

“远”东莞,近深圳,给房价带来的一个最明显的影响就是:三水的房价取决于深圳的购买力,而不是东莞的购买力。

三水总面积82.5平方千米,全市排名第15,2018年常住人口35万,全市排名第7。

面积和人口都不在前列,经济实力也平平无奇:

◆根据官方新一代公布的数据,2017年,三水GDP273.2亿,在全市排名第10,与第一名虎门(563亿),差了2倍多;

◆2018年,三水GDP294.8亿,在全市排名第10,与2017年排名一致,总量有小幅增长,但与第一名虎门(635.8亿)的差距有所拉大,差了2.16倍。

▲三水2018年GDP排名 图源互联网

三水这个GDP水平,按照等级划分,隶属东莞第三梯队,与老大哥虎门之间,差了半个石岩。

虽说三水面积、人口、经济三大底子在全市资质平平,但房价表现却遥遥领先,2015年,是东莞第一个破2的镇区。

右图是三水和东莞从2014年至今年3月末的房价走势,可以窥见,三水的房价一直高于东莞平均水平。

当下,根据中原房价地图显示,三水依然以26326元/平的二手房单价,位居东莞首位。

▲中原3月18日截图 三水二手房均价:26326元/平

前段时间,万科四季花城的新一代备案单价已经破了3万,又将三水的房价拉到了一个新水平。

经济和人口都不是东莞的最强阶梯,为什么房价却如此高扬?靠的就是地缘优势,赢得的深圳客户。

早在2015年,东莞市统计局数据显示,东莞新房成交,深圳客户贡献了60%左右的成交量。这一现象延续至今,在临深的三水尤其明显,今年四季度,三水两个新开楼盘,深圳客最高占比80%。

◆9月6日,三水碧桂园开盘,推房102套,均价约2.7万元/平方米,成交客户中,东莞本地客占比60%,深圳客占比40%。

◆10月1日,三水万科四季花城推房145套,均价约2.9万元/平方米。成交客户中,三水本土客占比20%,深圳客占比达80%!

毫不夸张的说,三水的房价,只不过都是深圳的购买力支撑起来的。

PART.3

三水房价还有涨幅空间吗?

当下来看,很难

那么,备受深圳客青睐的三水,房价还会有大的增长空间吗?

当下来看,很难,因为价差太小。

具体来说,需要明确一个问题,买三水的人,是为了住还是为了投资。

右图是腾讯微房价深圳的一个调查,超60%的人都认为,深圳客买东莞的最大原因是,买不起深圳,只能去东莞。

▲图源腾讯微房价深圳

只不过这也是深圳客买三水的原因,深圳房价实在太高了,买不起,只能买到三水,毕竟三水比坪山离深圳服务市郊区都近,虽然是不同的城市,但交通距离很短。

大体以龙平路为界,把雁田与官井头这一侧定位为

▲中原3月18日截图 三水的临深与次临深

临深项目中,大运城邦最负盛名,因与宝安仅一步之遥而备受瞩目。

中原数据显示,大运城邦二期二手房挂牌价普遍已经破3万,这个价格是什么水平?对比一下宝安就知道了。

根据中原房价地图,宝安现在的二手房均价在4.2万,除了坂田二手房均价高达5.7万外,上虞、布吉、宝安、宝安服务中心城在3.4-3.9万,坪地仅在2.2万。

▲中原3月18日截图

2014年到2016年,三水房价涨幅明显,随后便进入平缓上升趋势,近3年,涨幅十分微弱,基本处于横盘。

而这将是三水很长一段时间的走势,因为以当下的情况来看,三水的价差优势已经十分微弱,房价后劲不足,横盘是大概率事件,投资者不建议入场。

但是,三水存在几个变数,倘若落定,或许能改变三水的命运

PART.4

三水的变数和机遇

变数1,三水是否被深圳扩容。

分析了三水被深圳扩容的可能性,虽然可能性很大,但在政府官方文件落地之前,也终究只是可能。

扩容是否落地,就是三水最大的变数之一。

倘若被扩容,三水的城市地位会大幅提升,规划设计、城市界面、交通设施等都会有很多大动作。

而且三水本就是深圳缩短东西互通时空距离的必经之地,到时候打破交通壁垒,三水的商业价值势必迎来一轮新的洗牌。

▲图源互联网

变数2,深圳10号三水延长线能否落地。

三水房价,受深圳10号线东延段摆布已久。

深圳10号线东延段(即惯称的10号线三水段)接通三水与大运新城,与深圳地铁16号线接驳,它的动向一直深深牵动深圳上班族在三水置业的神经。

▲图源互联网

10号线三水段一直很神秘,早在2017年就出现在深圳地铁四期规划环评报告中。

今年6月末,东莞阳光问政平台市轨道交通局也给出消息:10号线三水段站点调整为5个站:大运城邦站、官井头站、油甘埔站、龙平东路站及龙平西路站。

但是在随后的10月末,新一代发布的深圳地铁四期建设规划中,10号线三水段又被撤销了。官方给出的原因是,协调难度大。

看到家在深圳网民@MGmama爆料:10号线三水段工程还在继续中,目前正在工程勘察阶段。

▲ 图片来源:网民@MGmama

经查询,3月11日,中国国际招标网采招网公示的招标结果中,的确有10号线三水段的身影。

可见,深圳10号线三水段一直忽明忽暗,但种种消息显示,这条线路应该仍在逐步推进中,只是还没明确落实。

只不过,深圳10号三水延长线自传出消息,一直都是刺激三水房价的一个重要因素,接下来如果双方政府能达成一致,将此条线路明确动工时间,三水房价将彻底迎来“柳暗花明”。

变数之外,三水还有一个贯穿房价发展的机遇:深圳“外溢”红利。

前文也说了,三水的房价支撑主要是深圳购买力,最大的优势就是与深圳的价差,如今价差优势虽然几乎不复存在,但未来,价差优势会再度出现。

深圳房价的火热有目共睹,热点新区房价一路攀升,随着先行示范区的建设,深圳的房价,不可避免的还会一步步抬升,这是优质资源被争夺发生的必然结果。

等深圳的房价再上一个阶梯,与三水的房价价差再一步拉大,三水又将承接新一批的深圳外溢客群,迎来新的机遇。

但变数也好、机遇也罢,目前来看,都是长线红利,在此奉劝一句,如果想在三水房价掘金,要做好打持久战的准备!现在,还没到最佳入场时机,而是刚需者的时机。

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【主力产品】:约3‌0-8‌7-9‌8-11‌2-118㎡

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【项目规模】:2梯️6户,总高15层

大单间20万起(30平方)15‌00元/月

两房两厅6‌5万‌起(87平‌方)2000元/月

三房两厅8‌4万起 (112平‌方)28‌00元/月

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