华润悦府售楼(华润悦府认筹遇冷?东莞主城价格天花板的反差现实)(华润悦府东户型图)

小产权房网    2024-05-08    9

  看法网 东莞碧桂园悦府的注册登记价不仅从万科松悦花园手中抢回全市最高总价的之位,并且再次创下了东莞主城区产品价格的地板。

  但飙升的总价并没为碧桂园悦府带来看房期的关注度,反而使这位新诞生的产品价格顶流乏人问津,并与此前同股的“日光碟”润府、输陀府工程项目形成了强烈的看房对比。

  对比

2月25日,碧桂园置地东莞发布关于悦府(写字楼)产品销售的报告书,表示因注销星彩的购房数目多于超额可售房源数,工程项目将自行组织产品销售。报告书一出,意味着悦府工程项目并没延续今年润府工程项目的预购关注度,在看房期乏人问津。

本次看房乏人问津的碧桂园悦府工程项目,是继输陀府、润府之后,碧桂园置地在东莞CBD股打造出的第三个中高档写字楼工程项目。悦府相对于输陀府和润府,位置更好且产品功能定位也更中高档,首推占地面积约220平方米大努梅罗夫洋房,工程项目功能定位为东莞的城市宣传照。

  悦府所在楼盘为2021年8月由碧桂园置地56.07亿总价捧得的城西街道东莞国际中央商务区楼盘,面积达14.40平方米,总建面约84.41平方米,总体规划用途为商业性商务混和工业用地、写字楼混和工业用地、乙类居住工业用地。

据悉,上述楼盘由1块商服工业用地、2块写字楼工业用地和5块地底Vertus,其中1块为占地约5.99平方米的商业性地、1块为占地约3.39平方米的住现房、1块为1.37平方米的纯现房以及剩余5块地底空间交通工业用地。

  值得一提的是,该楼盘56.07亿的成交额一举登上了东莞楼盘总价榜第二位,仅次于铁路车辆龙湖联合体2020年以总价66.01亿在三水捧得的TOD楼盘。

华润悦府售楼(华润悦府认筹遇冷?东莞主城价格天花板的反差现实)(华润悦府东户型图)

  公开资料显示,碧桂园置地在拿地仅10李珊珊,便将工程项目扁体定为“碧桂园置地服务中心”,工程项目试生产7年,从2021年9月至2028年5月。根据总体规划,碧桂园置地服务中心将建设10栋写字楼,5栋商业性楼,2栋商业性、办公大楼,1栋楼房等,还将打造出近500米高的东莞第一高层建筑和引进输陀城。

2022年6月,碧桂园置地服务中心1.37平方米的纯现房官宣工程项目扁体为“润府”,同时也是碧桂园 “润系”产品在莞的首次落地。并于翌年7月首批172套房源预购,均为建面约143平方米产品,注册登记的均价在4.8多万元每平至5.2多万元每平之间,总价在686多万元到743多万元。

看法新媒体了解到,润府的关注度在看房期便开始爆发。该工程项目在莞E认购的注册登记数目为10

翌年10月,润府加推170套房源,关注度虽然没7月份激烈,但反之亦然吸引了454组注册登记,297组客户完成星彩注销,看房比达到了1:1.75。工程项目二推反之亦然快速销售一空,润府也成为了今年东莞新宠的工程项目之一。

实际上,润府的成功是有迹可循的。一方面工程项目所处位置是东莞核心股之一城西CBD。另一方面,该股中的碧桂园输陀府近几年持续热销,也助推股价值进一步提升。据不完全统计,碧桂园输陀府在2020年9月至2021年4月完成4次开盘便销售一空的成绩,累计揽金73亿。

  而功能定位和品质都远超输陀府和润府的悦府工程项目,却没能延续前者关注度,还形成了较大对比,看房数多于可售数量,将采取自行产品销售。更没能与市场看法一致,“悦府有可能像润府一样出现日光现象”。

  产品价格地板

碧桂园悦府在取证注册登记时, 10号楼6.14多万元/平方米的注册登记均价,一举宣告城西CBD股进入“6万”时代,与此同时悦府售价也成为了东莞房价的地板。

  按注册登记数据显示,此次注册登记的两栋写字楼楼,分别是9号写字楼楼和10号写字楼楼,共计提供194套房源。其中,9号楼每套平均总价在1286多万元,注册登记均价在5.84多万元每平方米;10号楼平均总价在1348多万元,注册登记均价6.14多万元每平方米。

值得一提的是,10号楼中存在着8套总价约1404多万元的房型,换算下,每平方米最高总价达到了6.38多万元。而这个产品价格已然开始追击深圳楼市产品价格,甚至超过了深圳非核心股坪山、沙井、布吉、大鹏等区的成交均价。

若聚焦东莞城西CBD股房价,自2019年7月,万科首铸东望工程项目注册登记均价首次超过3多万元后,该股的房价开始水涨船高,产品价格飙升的背后离不开碧桂园旗下工程项目的热销及助推。

  2020年9月,碧桂园在城西CBD股的首个工程项目输陀府注册登记,4.2多万元每平方米的最高注册登记均价,带领该股首次进入“4多万元”时代。此后,2022年7月注册登记的润府工程项目,则是进一步助推CBD股房价首次突破5多万元。上述两工程项目均在多次推售时达成“日光”成绩。

随着碧桂园悦府带领城西CBD股进入“6万”时代,三年间该股内豪宅房价已然翻倍。

  业内人士指出,探究东莞豪宅房价涨势喜人的原因,主要是在通货膨胀大环境下,优质资产的保值能力更加显现,每一轮产品价格上涨,先行的均为核心区的豪宅。近年来碧桂园在莞工程项目就是最好的例子,输陀府、润府及悦府均是东莞核心区域的豪宅产品。

另外, 2022年东莞政府救市力度不断加大,房地产限购政策持续放松,直至12月全域取消限购及主城区二手限售放松,加快二手房流通的同时,也推动对核心区域优质豪宅的去化。

而对于悦府为何在看房期乏人问津,上述人士表示,工程项目总价创新高的同时,客户对产品本身也将更加挑剔,容不下半点沙子。从洋房图上看,220平方米的努梅罗夫豪宅没南北通透、客餐厅等设计问题,一直是客户讨论的重点。总的来看,虽然洋房为景观让步而有所牺牲,但随着东莞主城区区土地日渐稀缺,工程项目的地段资源属性会进一步放大,工程项目应该不会愁卖。

公开数据显示,2022年东莞千万豪宅成交648套,超过苏州及武汉,排名全国第八。而2023年东莞将迎豪宅供应的井喷,除碧桂园悦府外,还将迎来保利鹭湾花园、星河传说二期、华侨城松湖原岸、中海源美华庭、万科松樾等8个豪宅工程项目的同台竞技,其中部分工程项目为一批销售一空,二批加推,工程项目间的竞争压力不可小觑。

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